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2024-04-01 22:46

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1.“未来中心一而再、再而三延期交房,让我们怎么相信未来。
2.”昨天,宁波江北绿地U+未来中心业主向本报反映,按合同去年9月28日就要交付的房子,一直延期,都延期了三次了还没交付。
3.不能如期入驻,有业主外面租房办公。
4.不但损失租金,连公司注册都成问题,带来一堆麻烦。
5.这是怎么回事⇢呢。
6.记者进行了调查。
7.叶女士两年前看中了位于江北区洪塘新商务区块——绿地U+未来中心的房子。
8.该中心商住一体,每平米七八千不到的价格,40年产权,很适合初创公司。
9.虽然当时该区域还冷冷清清,但她看好其规划——奥体中心附近、宁波城市的北大门,以后发展前景应该不错。
10.叶女士当时已在自己创业,计划两年后公司入驻办公,注册公司。
11.因此她一下子买了一套办公用房和一套公寓。
12.居住和办公都解决了。
13.和绿地U+未来中心签订购房协议后,叶女士随后在未来中心附近中策世纪博园租了房子办公过渡,她期盼能够如期入驻新办公楼,公司注册下来,然后正式开业。
14.结果期待了一年多,2018年9月20日,离交房还有十天时间的时候,开发商突然下发了一份《延期交付通知☘书》。
15.以“未能达到交房条件”为由,表示将延期到12月底交付。
16.此后交付一再延期,半年时间延期了三次。
17.这下叶女士的创业计划全被打乱了,她赶紧临时续租房子,公司也无法及时注册,和客户签合同也只能一拖再拖。
18.“为了这事⇢,我头疼得很,自己工作进展不下去,客户都没有地方约见。
19.”叶女士唉声叹气,“如果到了今年5月份还是不能交房,我只能到酒店去办开业典礼了,没办法,公司等不起。
20.”张先生也购买了这里的一套公寓,“本来挺看好这里的,想着支付首付办理按揭后,再将公寓出租,正好租金能支付贷款利息。
21.现在半年过去了,人家买其它♍地方的房子现在已经在收租金了,可我们这儿还悬着。
22.”记者了解到,绿地U+未来中心是一个由两幢高层公寓楼、多幢别墅办公楼、高层办公楼以及商铺组成的商住一体的园区,里面的房子基本都是出售的,目前两幢已经售馨的公寓楼就达七八百套房。
23.反映延期问题的业主很多。
24.业主们给记者看合同等、通知☘单等相关证据材料,半年来开发商已经三次延期交房。
25.第一次,2018年9月20日通知☘:合同约定2018年9月28日交房无法履行,原因是“未能按合同约定达到交付条件”。
26.预计2018年12月28日前交付。
27.第二次,2018年12月26日通知☘:原定于2018年12月28日交房无法履行,原因是“12月份雨雪天气较多等原因”,将再次延期到2019年3月31日以前交付。
28.第三次,2019年3月30日通知☘:原定于2019年3月31日交房再次延期,原因是“由于工期等原因,未能按合同约定达到交付条件”,将再次延期到2019年5月31日前交付。
29.“除了第一次书面通知☘,后面几次都是在业主群里临时发一条消息完事⇢,也没有和业主就合同中对于违约责任和赔偿进行商谈。
30.”业主张先生说,“有些人在群里提意见,结果还被踢了。
31.我们想问‘绿地’:交房,你是认真的吗。
32.”记者也来到了绿地U+未来中心,看到这里房子整体都已完工,现场的工人们还在做装修,以及进行一些附属工程。
33.在现场售楼中心,销售经理向记者介绍了楼盘,其中两幢商住楼已经售罄,目前还有办公用房以及商铺在售。
34.为什么再三延期交房。
35.绿地控股集团宁波北城置业有限公司一名陈姓经理说,整个未来中心是进行整体验收的,现在其他的都没问题了,就是其中酒店部分的验收比较慢,因为涉及的验收内容比较多。
36.“我们也在向有关部门交涉,能不能把酒店和商住楼分解开来验收,如果能分解,那么四月份就可以交付了,如果不能分解估计要到5月份了。
37.”为什么不能确定一个准确的时间。
38.陈经理说:“这个我们也是根据工程部的回复,工程部说什么时候可以交付了,我们就通知☘下去,如果还是不能交付,我们也没办法。
39.”他表示,现在定于5月底交付。
40.不过,这个时间,他们也不能打保票。
41.对于违约金,陈经理表示到时候会按合同约定给予赔偿。
42.至于网上有称是资金遇到了困难导致延期,陈经理反问:你觉得国企会有资金问题吗。
43.业主们表示,虽然房子交付应该是个时间问题,合同中也约定违约责任,但是,对于一些急着用房的业主来说,那点违约金赔偿根本抵不过损失。
44.业主光租金损失就有很高了。
45.记者也发现,“绿地”置业延期的问题不只这一起,号称宁波三江口第一高楼的,位于江北中马街道老外滩商圈的宁波绿地中心大楼,工期也是一拖再拖,进度缓慢。
46.有业主针对绿地中心延期问题,在今年1月份曾通过“中国宁波网民生e点通”询问,江北区住建局回复说:“经了解,宁波绿地中心工程建安造价约40亿元,其中1#、2#、3#楼正抓紧建设,即将竣工验收,但因建设单位绿地控股集团宁波江北置业有限公司的资金问题,目前最高的4#、5#楼施工进度较慢,主楼幕墙未进场施工。
47.”记者也从住建局核☒实了这一情况,住建部门也希望开发商能充分考虑业主困难,诚信守约。
48.宁波晚报记者陈善君。
49.今年上半年,绿地香港也发力长租公寓领域,旗下设立“菁舍”。
50.在2021年8月的年中业绩发布会上,绿地香港首度提出未来5年,在长租公寓的布局目标为10万间。
51.时隔2个多月,绿地香港布局广州的首家“菁舍”正式开店。
52.绿地香港菁舍业务负责人孙漠林介绍,人和店开业后,菁舍将继续加大在广州的扩张步伐。
53.广州首家店开业菁舍于2019年创立于上海,今年正式迈开全国扩张的步伐,广州是其拓张版图的第二站。
54.广州首店菁舍人和店位于广州市白云区人和镇瀚威创意园内,距离三号线人和地铁站仅8分钟距离。
55.在居住空间上,菁舍提供了单人间、双人套间、上下铺双人单间,精装LOFT、两室一厅等多种房型,共计260间房源。
56.公共区域内,全新布置的共享厨房、烘干房、健身房,满足不同人群不同阶段的租房需求。
57.据绿地香港菁舍业务负责人孙漠林介绍,位于上海浦东新区的绿地国际教育园区内的菁舍首店教育园区店,整体出租率常年稳定在97%以上。
58.目前菁舍打造的专属社群“菁喜社”非常活跃,包含运动、读书、美食、游戏、闲置互✱换等主题社群。
59.通过定期举办不同主题的社群活动,为住户提供个性化增值服务,营造一个基于兴趣的社交平台。
60.绿地香港的“5年计划”值得一提的是,国家政策对长租公寓发展频释利好。
61.截至2020年底,TOP30房企逾六↫成涉足长租公寓。
62.绿地香港可谓长租公寓市场的“后来者”,直到今年上半年才开始发力,旗下设立“菁舍”。
63.尽管姗姗来迟,在8月份举办的2021年中业绩发布会上,绿地香港管理层高调表态:未来5年,在长租公寓的布局目标为10万间。
64.其中,在一线城市上海、广州、深圳、北京每个城市布局1.5万-2万间,共计6万-8万间。
65.在新一线城市杭州、南京、苏州等,每个城市布局2000-4000间,计划布局2万-4万间。
66.绿地香港在长租公寓领域,也试图走出差异化路线。
67.据绿地香港菁舍业务负责人孙漠林介绍,业务模式上菁舍创新采用“租赁+互✱联网+X”模式,在产品定位上细分为高端产品和中低端产品,布局集中于一线城市和新一线城市。
68.多条产品线分别为针对45岁以上企业高管的服务式公寓,30-45岁白领、情侣、夫妻的家庭公寓,以及针对20-30岁毕业青年的青年公寓。
69.而按照绿地香港的5年计划,绿地香港将在布局首年确立商业模式,在2-3年实现规模扩张,然后再用4-5年进入盈利期。
70.南都记者王艳玲。
71.澎湃财讯绿地集团境外上市房地产平台绿地香港控股有限公司(绿地香港,00337.HK)8月27日上午召开2021年中期业绩投资者及媒体会议。
72.目前,绿地香港长租公寓“菁舍”在上海已开业间数02间,待开业间数2342间,平均出租率在97%。
73.绿地香港未来5年计划能在一线城市开业6万-8万间,每个城市1.5万-2万间。
74.在杭州、南京、苏州等新一线城市,规划2万-4万间,每个城市约2000-4000间。
75.绿地香港认为,长租公寓市场仍然是高速增长的潜力市场,预计到2025年将保持24%复合增长率。
76.目前,头部企业仍未形成能力代差,后发机会仍然犹在。
77.市场机构化水平较低,长租公寓占租房市场的比例不足10%。
78.(澎湃新闻记者刘畅)责任编辑:刘畅。
79.了解了心脏的血管解剖✶,我们进入冠脉造影的影像学部分。
80.冠脉造影的成像角度是增强器与患者胸廓前后径线的角度。
81.C型臂上增强器与胸片上的暗盒类似,接受X线,而不发射X线。
82.冠脉造影的常用成像角度先来看冠脉造影的几个常用缩写,LAO(leftanter✱ior✱oblique)左前斜位,RAO(r✱ightanter✱ior✱oblique)右前斜位,CRA(cr✱anial)头位,CAU(caudal)足位,AP(anter✱oposter✱ior✱)前后位。
83.下面是常用成像角度及一些举例。
84.图1.冠脉造影常用成像角度。
85.LAO45°,代表增强器位于患者左前方,与胸廓矢状面的前后径线成45°角。
86.RAO30°,代表增强器位于患者右前方,与胸廓矢状面的前后径线成30°角。
87.CRA20°,代表增强器位于患者头部,与胸廓水平面的前后径线成20°角。
88.CAU20°,代表增强器位于患者足部,与胸廓水平面的前后径线成20°角。
89.在C型臂上定义左右侧角度加上下侧角度,就能精确定义C型臂应该运行到哪个位置,这个有点类似于经度+纬度确定地理位置。
90.比如我们定义这一点LAO45°+CAU20°,C臂马上就可以移到这个角度(图2)。
91.图2.冠脉造影C型臂定位示意图。
92.将左右房室沟所在的环状平面(右冠和回旋支所在平面)、前后室间沟所在的环状平面(前降支和后降支所在平面)做个简单示意,理解在前后位、RAO30°、LAO45°~60°的形状变化。
93.我们很容易理解:(1)不同角度观察血管的侧重点不同。
94.(2)有些角度可引起观察血管在视觉上变短,这时可以调整头位和足位,将血管拉长,有利于暴露病变位置(图3)。
95.图3.心脏长短轴在不同角度的成像示意图。
96.同一个血管斑块(白色)在不同观察角度呈现出不同的狭窄假象(图4)。
97.而在冠脉造影检查中,血管狭窄的判定,目前国际上通常还是采用目测直径法。
98.因此,初学者要大量阅读冠脉造影资料,提高自己的判断水平。
99.图4.同一血管斑块在不同角度视觉效果。
100.冠脉造影的常用体位1.左冠造影的常用体位左冠造影常用以下6个体位:RAO30°+CRA20°,RAO30°+Cau20°,AP+CRA30°,AP+CAU30°,LAO45°+CRA20°,LAO45°+CAU20°。
101.(1)RAO30°+CRA20°(也称右肩位),可以显示左前降支(LAD)中远段2/3的血管(图5)。
102.图5.右肩位模型与血管造影对照示意图。
103.(2)RAO30°+Cau20°(也称肝位),拉直左回旋支(LCX)近段,清楚显示钝缘支(OM)的起源,可用于观察LAD和对角支近段。
104.该体位对左冠均有所缩短(图6)。
105.图6.肝位模型与血管造影对照示意图。
106.(3)AP+CRA30°(也称正位加头),观察LAD近中段、LAD与对角支分叉处(图7)。
107.图7.正位加头模型与血管造影对照示意图。
108.(4)AP+CAU30°(也称正位加足),观察左主干(LM)、LAD和LCX开口与近端,LCX体部和OM开口(图8)。
109.图8.正位加足模型与血管造影对照示意图。
110.(5)LAO45°+CRA20°(也称左肩位),观察LAD中远段和对角支开口(图9)。
111.图9.左肩位模型与血管造影对照示意图。
112.(6)LAO45°+CAU20°(也称蜘蛛位、脾位),观察LM、LAD和LCX开口病变(前三叉),LCX体部、OM开口和体部(图10)。
113.图10.蜘蛛位模型与血管造影对照示意图。
114.2.右冠造影的常用体位右冠状动脉(RCA)造影常用以下3个体位:LAO45°,AP+CRA20°,RAO30°。
115.(1)LAO45°,右冠状动脉呈C型,观察右冠开口、起始部至后降支(图11)。
116.图11.LAO45°右冠成像模型与血管造影对照示意图。
117.(2)AP+CRA20°,右冠状动脉呈L型,观察右冠远端分支及其开口(后三叉)情况(图12)。
118.图12.AP+CRA20°右冠成像模型与血管造影对照示意图。
119.(3)RAO30°,观察右冠中段(图)。
120.图.RAO30°右冠成像模型与血管造影对照示意图。
121.作者介绍郑炜平,医学硕士,福建省立医院心血管专业副主任医师,硕士研究生导师。
122.从事⇢心血管专业10余年,对心血管内科常见病的诊治和无创电生理诊断积累了丰富的临床经验。
123.担任《实用心电学杂志》编委及国内多个专业期刊审稿专家。
124.第一作者在SCI、CSCD等专业期刊发表论著10余篇,专家笔谈、系统综述、译著10余篇,主编《聪明统计学》、《内分泌那些事⇢儿》。
125.主持和参与国家基金及省厅级科研项目多项。
126.对主流❆3D建模软件和编程软件有较为深入的研究,设计的三维心脏模型及医学软件获国家专利1项,软件著作权2项,其成果在临床、教学和科研中得到广泛应用。
127.座右铭:做人要知☘足、做事⇢要知☘不足、做学问要不知☘足。
128.来源:张铭、郑炜平主编《心血管内科医生成长手册》,人民卫生出版社。
129.摘要:绿带被认为是控制城市扩张的有效手段,并在国内外诸多大城市的规划中广泛运用,但是对于绿带在限制城市扩张中的作用一直存在争议。
130.以往的研究常常只强调绿带限制城市用地扩展的有效性,而很少有从人口密度的角度对其限制城市扩张的有效性进行评价。
131.本文通过对不同时期伦敦不同地区人口变化状况的研究,发现伦敦绿带建设过程中人口相关策略对绿带有效性的发挥有着重要作用,最终促成了伦敦绿带成功限制城市扩张的效果。
132.这一过程对我国大城市的绿带建设以及相关城市开发边界的划定,均具有借鉴意义。
133.工业革命兴起之后,随着人口大量进入城市,现代城市开始形成并持续扩张。
134.城市规模的不断扩大,使城市特别是大城市产生诸多问题,如环境污染、交通拥挤、住房紧张、卫生状况差、社会分异等。
135.第二次世界大战以后,随着私人机动车的普及,城市扩张进一步加剧了城市问题的产生,如将新增住房和产业引向郊区,城市中心工作机会减少,城市公共服务的成本增加,郊区土地资源被大量低效利用等。
136.为消除城市扩张带来的负面影响,绿带的概念逐渐兴起。
137.通常所说的绿带,是指环绕城市、有一定宽度且在形态上具有的林地、农田等绿色开放空间。
138.虽然在20世纪80年代以后出现了更加系统的城市空间增长管理理论,但绿带作为三种管理城市增长的手段之一,仍被众多的城市规划所采用。
139.然而,绿带从诞生起,其作用就备↺受争议,这是因为城市在发展过程中出现了许多与绿带设置初衷不符的情况。
140.如绿带的设立使得城市变得更加拥挤。
141.城市越过绿带成片发展。
142.绿带并没有带来总体经济效益的提升等。
143.这表明绿带不仅没有缓解城市问题,其限制城市扩张的效果也没有达到预期。
144.这些现象使得人们对绿带抑制城市扩张的有效性产生了怀疑。
145.一些观点认为,绿带在城市人口增长的动力驱动下被突破是必然的趋势,绿带应该取消或部分地取消。
146.也有一些观点认为,绿带不仅没有抑制住城市的扩张,反而促进了城市“蛙跳式”的发展,是导致城市蔓延的重要原因。
147.改革开放后,随着我国社会经济的迅速发展,城市开始大规模的扩建。
148.尤其是在20世纪90年代初,房改政策调整,房地产热潮的到来以及随后的开发区建设,使得我国城市特别是大城市,出现了西方城市普遍面临的各类城市问题,包括城市的无序扩张及相关“城市病”问题。
149.为解决这些问题,20世纪90年代初,我国引入了绿带理论,并在北京、上海、广州等城市付诸了实践。
150.随着2005年《城市规划编制办法》的颁布,以及近年来国土空间规划编制要求的相继出台,明确要求在市级总体规划层面“划定城市增长边界”。
151.绿带作为常用的限制城市增长的工具,更被广泛地应用于城镇开发边界的划定中,成为现阶段我国国土空间规划重要的组成部分。
152.在新一轮规划编制中,绿带是否能够发挥应有的作用,避免国外城市绿带建设过程中出现的上述问题,实现真正的城市规模控制和城市的和谐健康发展,是亟待解决的问题。
153.01绿带理论与实践1.1绿带理论的起源绿带的出现最早可以追溯到16世纪的英国伦敦,1592年伦敦颁布的《房屋限制建设的法案》(Restr✱ictiononBuildingAct35Eliz.Ic.6)提出,在伦敦和威斯敏斯特的周围设置一条宽3英里的禁止新建建筑物的区域,其目的是为减少疫病的发生、提升环境品质。
154.这可以算是最早的伦敦绿带的雏形。
155.可以看出,最初的绿带并未强调其限制城市扩张的功能。
156.一般认为,绿带限制城市扩张的概念起源于19世纪末英国社会学家霍华德提出的“田园城市”理论。
157.19世纪,英国率先开始了工业革命,产业的发展和现代化铁路的兴起,使得大量劳动者从农村涌向城市,伦敦城市规模得到了空前的发展。
158.1851年,伦敦城2.9k⇢m2的土地上聚集了超过12.6万的人口,出现交通拥堵、街道肮脏、环境恶化等问题,城市安全也受到影响。
159.当时一些主流❆思想认为这一系列的城市环境恶化问题,是农村过多的人口涌向城市所致。
160.同时,农村因大量人口流❆失而日趋破败荒废。
161.在这一背景下,1989年,霍华德在《明日的田园城市》中提出了田园城市模型。
162.霍华德的理论没有给予绿带明确的定义,但已形成了环状绿色开放空间这一概念,他指出:在城市外围应有永久性的绿地包围,保护乡村和农田,以此来限制城市的规模。
163.这一构想中的永久性绿地,即可视为现在的绿带。
164.构想的主要目的不是明确城市的边界以限制城市扩张,而是基于解决城市人口过多所导致的各种城市问题,通过“城乡磁体”来降低城市人口密度,从而限制人口规模。
165.因此,霍华德的理论体现了城市应保持合理的人口密度的理念。
166.人口、土地与绿带就是通过城市合理的人口密度在一起的,人口总规模和城市人口密度,决定了城市的大小并由绿带限定了城市的边界。
167.1.2绿带理论的发展与实践霍华德的“田园城市”主张并没有完全被当时的社会所接受。
168.但受到“田园城市”中乡村包围城市的启发,限制城市规模的思想延续下来,推动绿带理论的出现并不断发展。
169.1900—1940年,伦敦经历了快速的土地城市化过程,城市快速扩张,建成区在伦敦郊区蔓延。
170.伦敦郡议会(LondonCountyCouncil,简称LCC)议员米斯伯爵(ReginaldBr✱abazon,12thEar✱lofMeath)和威廉·布尔(WilliamBull)于1901年提议在伦敦周围设立“绿化带”(Gr✱eenGir✱dles)。
171.1921年,“伦敦学会”同样提议通过农业租金为农业设立绿带。
172.1926年,帕特里克·阿伯克龙比(Patr✱ick⇢Aber✱cr✱ombie)在《英格兰农村的保护》(ThePr✱eser✱vationofRur✱alEngland)一书中提出建设绿带,以防止割裂乡村的带状发展。
173.绿带建设的目的包括:防止城市在快速扩张中对开发阻力小的农村地区造成过度的破坏,避免分散的郊区开发对土地造成浪费。
174.绿带概念由保护农田、为农业提供活动空间,逐渐发展到对城市扩张的抑制。
175.随着1924年在阿姆斯特丹召开的国际城市规划会议上“城市规划七项原则”被提出,抑制城市扩张逐渐变为规划界的共识♟。
176.此后,绿带在伦敦、东京、悉尼、首尔、巴黎、渥太❄华、惠灵顿、克赖斯特等各大城市都有应用,但绿带抑制城市扩张的效果差异巨大。
177.20世纪60年代以后,不少研究表明,面对城市人口增长的高压,一些城市的绿带变得容易被突破从而被废弃。
178.例如以渥太❄华为典型的一些城市扩张越过了绿带,在绿带外新增了大量的城市用地,形成“蛙跳式”的发展。
179.以东京、首尔为典型的城市绿带,没能阻止城市向郊区的持续扩张,甚至绿带内也出现了建设活动并逐渐侵蚀绿带。
180.近年来,一部分学者对比分析了某些城市绿带实施的背景、政策、形态,认为通过强化绿带的限制性、重视绿带的建设管理,可以避免上述问题的发生。
181.更多的学者认为,绿带要达到限制城市扩张的目的,应具备↺完整、连续的绿色空间,能以合理的大小完整地包围城市。
182.同时,绿带应具有足够的宽度,提高潜在“蛙跳式”建设后的通勤成本。
183.在绿带建设过程中要平衡多方利益,减少利益冲突,丰富功能,以提升其对城市的价值,同时抵消绿带带来的负面效应。
184.从法律层面明确绿带的范围界线、构成以及保护目标,使绿带的划定与实施可以从法律上得到保障,是防止绿带被侵占的有效手段。
185.综上所述,目前绿带相关的研究和实践普遍认为,绿带能否限制城市扩张主要有两方面的影响因素—绿带自身的建设管理和绿带内的人口压力。
186.在这些并不算成功的绿带实践案例中,迫于绿带内人口密度压力的城市规模扩张,是“蛙跳式”发展和绿带被侵蚀的首要原因。
187.在目前的研究中,不少学者表达出了人口压力是绿带没能完全限制城市扩张的重要原因,但这些研究的重点还是在于归纳、总结绿带限制城市空间增长的经验。
188.在田园城市理论中,绿带对城市的限制作用是通过控制人口密度和城市规模来实现的。
189.仅仅强调绿带对用地的限制作用,忽略其调控城市人口密度的功能,是许多绿带政策失败的重要原因。
190.因此,从人口密度变化的角度探析绿带能否抑制城市扩张,是值得深入讨论的问题。
191.02伦敦绿带2.1伦敦绿带伦敦是绿带理论诞生的地方,也是最早将绿带建设付诸实践的城市。
192.根据彼得·霍尔(Peter✱Hall)在伦敦绿带相关研究中的表述,在20世纪60年代以后,伦敦绿带从空间上已经限制住了城市的扩张(图1)。
193.因此,基本可以认定,伦敦绿带在空间上限制城市扩张是行之有效的。
194.伦敦绿带的建设经历了萌芽、建设和稳定三个发展时期。
195.图1伦敦及周边绿带分布图20世纪初,米斯、布尔、阿伯克龙比等人先后提出过在伦敦周围建立带状绿地的方案,但最终都未能实施。
196.直到1935年,以提供公共开放空间和娱乐区的储备↺供应为目的,皇家城镇规划学会(RoyalTownPlanningInstitute,简称RTPI)主席、英国皇家建筑师协会(RoyalInstituteofBr✱itishAr✱chitects,简称RIBA)主席雷德蒙·昂✱温(RaymondUnwin)正式提议创建伦敦绿带。
197.1938年,英国政府颁布《绿带法》(Gr✱eenBeltAct),标志着伦敦拉开了大规模的绿带建设。
198.这一法案直到1939年才开始实施,因此,1939年及其以前可被视为伦敦绿带发展的萌芽期。
199.在《绿带法》的影响下,1939年之后,伦敦周边郡县开始收购土地,作为绿带保留地区。
200.1944年《大伦敦规划》的发布,以及以设立保护区的形式建设绿带的提议,扩大了伦敦绿带的范围,大大加快了伦敦绿带的建设速度。
201.1955年,当时的住房部和伦敦地方政府向所有地方规划部门发出通知☘,要求明确绿带范围,20世纪60年代,伦敦绿带规划提出了扩大面积的方案,并于1971年完成。
202.从《大伦敦规划》实施以来,伦敦绿带已经是具备↺相当规模的环状区域,到1971年,这一环状区域不断快速扩张。
203.这一时期可以被视为伦敦绿带的建设期,即绿带实际范围快速增长的时期。
204.1971年,伦敦绿带向北扩建完成,其边界至今没有大的变化。
205.因此,1971年之后可被视为绿带的稳定发展期。
206.伦敦作为国际化大都市,其绿带建设至今已有八十多年的历史。
207.面对城市发展的各种压力,伦敦绿带并未被突破或遭到侵占,始终保持完整,因此被认为是实施绿带政策最成功的范例。
208.而另一方面,伦敦的人口变化、在绿带范围内是否实现了用地和人口的有机协调、从人口密度控制方面证实伦敦绿带的有效性,这些依然是值得探究的问题,也是本文的出发点。
209.2.2伦敦不同时期的绿带建设和人口变化2.2.1绿带萌芽期的伦敦人口变化1939年以前,虽然有不少提案指出要在伦敦建设绿带,但最终并没有实施。
210.现有的开放空间主要是公园和林地,以点状散布在大伦敦内部及周边地区,与建成区交错分布,并不具备↺明确的边界从而限制伦敦的扩张。
211.这一时期,大伦敦城市人口规模从19世纪初开始快速增长,到20世纪30年代建设绿带之前达到最高值。
212.这期间,尽管大伦敦区域的总人口保持快速增长,但各区域的人口增长变化不同(图2)。
213.图220世纪30年代年代伦敦开放空间分布及绿带萌芽期伦敦人口变化图如内伦敦的人口增长速度随年份变化而逐渐提高,在20世纪初达到453万人的顶峰,随后人口增速逐渐减慢,并于1921年后出现负增长。
214.外伦敦人口增长速度随年份变化逐渐提高,在1901年左右达到最高值,而后增长速度变缓。
215.1900—1939年,内伦敦的人口变化较小,人口减少52.3万,达到444万人。
216.外伦敦人口增加了262万,达到416万人。
217.人口增长主要是在内伦敦与外伦敦的区域,且人口快速增长的区域多数位于距离城市中心10~20k⇢m的范围内。
218.这个范围与后来绿带规划建设的范围大小基本一致。
219.2.2.2绿带建设期的伦敦人口变化1939年伦敦正式开始建设绿带,按照1933年《昂✱温报告》中提出的宽约2~3k⇢m来实施,到1944年,伦敦绿带的面积为110k⇢m²。
220.随后,伦敦绿带开始大规模扩建,经过不断收购土地和持续建设,绿带规模不断扩大,同时其边界也日渐明确。
221.至20世纪50年代末,伦敦已建成的绿带面积约为2330k⇢m²,分布于大伦敦边界周边的区域。
222.绿带与建成区之间逐步形成明显的边界,伦敦的城市扩张基本被限制在了绿带范围内。
223.1971年,最终建成的绿带主要分布于大伦敦边界外围10~15k⇢m,绿带区平均宽度约为15k⇢m(图3)。
224.图320世纪50年代年代伦敦绿带分布及绿带建设期伦敦人口变化图这一时期,大伦敦总人口呈现出逐渐减少的趋势,1939—1971年,大伦敦人口总共减少了103万人。
225.人口的减少主要是发生在大伦敦的中心地区—内伦敦,而外伦敦的人口有小幅度的增长。
226.内伦敦人口减少了127.4万人,外伦敦人口增加了24.4万人。
227.2.2.3绿带稳定发展期的伦敦人口变化1971年,伦敦绿带向北扩建完成后,已覆盖了68个不同地区或自治市镇的部分地区,面积达到4543k⇢m²。
228.从1971年至2016年,45年时间里伦敦绿带边界又有少许扩大,但绿带形态基本没变。
229.截止到2016年,与1971年相比,伦敦绿带增加了634k⇢m²,总面积达到了5187k⇢m²(图4)。
230.图421世纪初伦敦绿带分布及绿带稳定发展期伦敦人口变化图这一时期,从1971年至1981年,内伦敦和外伦敦的人口持续减少,分别减少了42.7万人和22.1万人。
231.从1981年至1996年,大伦敦人口由减少变为增长,人口总数增加了2.4万人,其中,内伦敦人口增加4.1万人,而外伦敦人口下降了1.7万人。
232.1996年以后,大伦敦的人口开始出现明显增长,增长人口超过179万人,城市总人口达到876万人。
233.2.3伦敦绿带能否限制城市扩张。
234.从限制城市用地扩张的角度出发,自绿带正式开始建设起,伦敦的建成区就被限制在距离市中心19~32k⇢m的绿带范围内。
235.大伦敦外距离较近的建成区被绿带所包围,成为了规模有限的卫星城镇,避免了城市越过绿带连片发展。
236.时至今日,伦敦绿带依旧保持完整,伦敦绿带外的建成区也没有连片发展的趋势。
237.从限制大伦敦人口密度的角度出发,分析三个不同阶段大伦敦人口的规模可知☘,1939年,伦敦绿带建设开始前的萌芽期,大伦敦的人口基本保持较快增长,并于1939年达到了847万人。
238.而1939年以后,随着伦敦绿带建设逐步进行,大伦敦人口逐渐下降,总体变化幅度趋于平缓,并在这一时期末总人口降为745万人,人口减少102万人。
239.这样的人口减少持续到绿带稳定期的第二个十年,大伦敦总人口于1981年降为680万人,此后,大伦敦人口转为小幅度的持续增长,并在进入2010年后直至2017年,维持在800万~900万人。
240.1939年伦敦绿带开始建设,到2011年,大伦敦的总人口从847万人降为821万人,减少了26万人,这一时期总人口变化幅度比较小。
241.与此同时,自1939年绿带正式开始建设,至其进入稳定发展期前,大伦敦的人口并未增长。
242.而绿带建设进入稳定发展期后,大伦敦人口增长幅度很低。
243.此外,在伦敦绿带正式开始建设的1939年以前,内伦敦的人口密度远大于外伦敦。
244.而在绿带建设过程中,内伦敦与外伦敦的人口密度差距逐渐缩小。
245.绿带进入稳定发展期后,内伦敦与外伦敦的人口密度变化趋势大致相同(图5)。
246.图5绿带建设三个时期的伦敦人口密度图虽然大伦敦人口总体上变化不大,但在绿带建设前和绿带建设期内,内伦敦和外伦敦人口变化趋势与伦敦总人口变化趋势并不完全一致。
247.因此,在伦敦绿带建设的整个过程中,大伦敦的人口变化主要有两个特征:第一,大伦敦的总人口基本维持在绿带开始建设时的水平。
248.第二,大伦敦内部的人口变化较大,不同地区的人口密度差距缩小。
249.在整个绿带建设过程中,伦敦绿带建设并没有因为承受更多的人口压力而受到威胁,而伦敦内部人口变化较大,呈现人口结构调整优化的趋势。
250.伦敦绿带的建设对人口密度的限制无疑是成功的。
251.综上所述,伦敦绿带发展至今从用地上成功限制了城市的扩张,同时,在绿带发展建设过程中成功限制了大伦敦人口增长,并控制了人口密度变化。
252.从绿带理论的两个不同角度—用地和人口密度控制来评价,伦敦绿带对城市扩张的限制都获得了成效。
253.因此,伦敦绿带能够限制城市扩张。
254.03伦敦绿带建设中的策略变化从伦敦绿带成功限制城市扩张的经验中可以发现,绿带建设限制人口密度的作用,是发挥绿带有效性的两个重要原因之一。
255.但伦敦绿带能起到限制人口密度的作用并非“水到渠成”,如果从大伦敦周边更大范围的伦敦区域,甚至是更大范围的、由彼得·霍尔提出的包括伦敦都会区、东南英格兰、贝德福德郡、赫特福德郡和艾塞克斯县所属区域的人口持续增长来看,可以发现,伦敦绿带建设至今一直面临着人口增长的压力(图6)。
256.图6伦敦(TheLondonRegion)及周边区域人口密度变化图3.1绿带萌芽期伦敦绿带建设的人口压力来源可以追溯到19世纪中期开始的工业革命。
257.农民失地、工厂建设招工,不断推动着人口向大城市伦敦集聚。
258.在人口聚集过程中,城市中心因人口过度集聚,逐渐出现了严重的环境问题,一部分人开始向环境更好的城市郊区迁移,使得向伦敦城市中心集聚的人口数量增长减缓,但这也带来了伦敦郊区的发展。
259.从城市中心迁出的人口和新一轮往伦敦迁徙的人口都在伦敦的郊区集聚,很快使得郊区人口密度增加,郊区变得拥挤。
260.由此,伦敦更远的郊区在人口快速集聚的过程中又开始了新一轮快速发展。
261.不断循环迁入与迁出的过程中,郊区人口密度增加与人口向更远的郊区迁移发生,使得郊区变得拥挤的同时更远的新郊区城镇也在逐渐形成。
262.以汉普斯特德花园郊区项目取得成功为代表,快速的土地流❆转带来了巨大的经济效益,推动郊区的扩张,并在20世纪初进展尤为迅速。
263.1900—1939年,伦敦人口快速增长的区域,随着郊区的扩张向远离伦敦城市中心的方向移动了8k⇢m。
264.然而,郊区在快速发展的进程中常常伴随着跳跃式和带状的形态,对农村地区造成割裂,致使城市土地利用效率降低。
265.为了防止伦敦城市郊区的快速扩张,保护开放空间和乡村地区的完整,限制城市的规模,最终促成了绿带的初步探索,并希望将伦敦的规模限制在现有的范围内。
266.3.2绿带建设期伦敦从1939年开始建设绿带后,就按照昂✱温的计划收购土地。
267.然而,用于绿带建设的土地收购计划实施进度远比不上城市扩张的速度,20世纪40年代,外伦敦的人口规模还有明显的增加。
268.运用单一的、零散分布的绿带手段从用地上限制伦敦扩张,对伦敦城市扩张起到的限制作用很小。
269.1944年,《大伦敦规划》的编制是转折的开始,因为有了人口控制的相关政策引导。
270.《大伦敦规划》强调新城计划和人口规划,一方面引导内伦敦制造业向新城转移,大量制造业就业人口外迁。
271.另一方面通过对住房的限制,减少在大伦敦居住的人口。
272.除收购土地以用作绿带建设外,规划采取控制土地用途等方法,加快了绿带建设,并增加了绿带的宽度。
273.到1950年,按照《大伦敦规划》的绿带管控基本实施完成。
274.然而,在《大伦敦规划》实践过程中,人们很快就发现了其缺陷:第一代新城和周边原有城镇是制造业外迁的首选地,受伦敦制造业外迁的影响,城镇人口迅速增长,人口密度不断增加。
275.而这些城镇距离伦敦较近,在这一时期可以被称为“伦敦的远郊区”,与规划的绿带几乎在同一圈层。
276.因此,伴随人口增长压力的是城镇扩张冲击绿带边界并连片发展的趋势。
277.1955年,住房部和伦敦地方政府在《大伦敦规划》的基础上进行了补充,提出明确绿带边界,以界定现有乡镇与绿带间的范围,并将绿带的范围再次扩大以覆盖周边乡镇。
278.1958年后,随着绿带边界的完全落实,绿带区内城镇的建设规模得到限制,间接促使人口增长速度得到一定程度的抑制。
279.1971年,为了避免距离伦敦市中心30k⇢m左右的北部第一批建设的五座新城因规模过大、成片发展而对绿带造成压力,伦敦政府扩大了“明确绿带边界”的适用范围,决定实施绿带向北扩展的计划。
280.同时,从产业空间的布局考虑,在比第一代新城距伦敦更远的地区,建设了一批更加能吸引工业集聚的新城和具有新城作用的项目,进一步引导和疏解伦敦和伦敦周边城镇的人口压力。
281.一系列举措使得伦敦周边城镇的人口增长速度明显下降,绿带建设面临的人口压力大幅降低。
282.最终,伦敦城区、绿带、绿带外紧邻区域的人口增长成功得到抑制,使得伦敦人口维持小幅度稳定增长态势,伦敦与周边城镇人口维持长久协调发展的局面。
283.3.3绿带稳定发展期伦敦绿带大规模建设基本完成后,绿带限制住了城市用地的扩张,使得绿带内还未迁出的制造业陷入场地拥挤的困境。
284.场地拥挤和制造业就业人口变少,促进绿带内制造业企业倒闭或外迁,这一过程又因20世纪70年代国际制造业整体不景气而加剧。
285.同时,由于原本从《大伦敦规划》开始的制造业外迁引导,伦敦市区原有的对人口集聚的主要吸引点—制造业,已经基本搬离大伦敦。
286.最终在绿带内,不仅内伦敦人口持续减少,外伦敦区人口也开始出现持续的减少,以至于大伦敦人口在1981年时比在1939年时少了近200万人。
287.人口调控的失衡使得整个伦敦城市变得萧条。
288.为了解决城市人口密度过低带来的负面作用,伦敦政府开始了新一轮人口密度平衡,引入金融和创意产业。
289.20世纪80年代,金融业的复兴使得大伦敦人口规模的变化趋于平缓,城市人口基本没有减少。
290.1996以后,伦敦创意产业的复兴,使得大伦敦的人口规模开始出现明显增长。
291.伦敦通过两次产业复兴,植入一系列相对制造业而言对人口吸引较弱的一些产业,以平衡伦敦绿带内、外的人口规模,从而避免绿带实施带来的萧条局面,使城市人口密度趋向合理。
292.时至2016年,大伦敦的人口规模与过往巅峰时期的人口规模相近,在绿带控制和产业促进的共同作用下,大伦敦的人口规模并不像绿带建设前那样呈现出外伦敦人口增长而内伦敦人口减少的态势,而是整体保持着一个较低的稳定梯级增速。
293.特别是在金融业和创意产业的良好发展趋势带动下,城市中心的人口增长速度相较于郊区更快,基本实现了城市中心的复兴。
294.3.4绿带建设过程中控制人口的关键因素综上所述,伦敦绿带之所以能够在建设完成后限制住城市的扩张,在区域总体人口增长趋势中找到伦敦城市人口密度与周边人口密度的平衡,究其原因有以下三点:首先,控制人口密度的策略与绿带范围持续调整一同作用,使伦敦绿带取得成功。
295.在绿带建设初期,从伦敦城市中心外迁的大量人口涌向郊区,建设中的绿带很难直接、有效地缓解人口涌向郊区的压力,因而无法阻止人口在绿带区域的增长。
296.而后,绿带范围扩大,限制城市扩张。
297.在降低伦敦人口容量的同时,将疏解伦敦制造业,引导人口到周边城镇,这两重策略并行,取得了一定的成效。
298.绿带范围的不断调整扩大和人口引导策略的持续开展,成功抑制了建设用地规模的无序扩张,其成果延续至今,伦敦及周边地区实现人口的合理增长及分布。
299.其次,在伦敦绿带建设的过程中,人口的引导策略是随着绿带实施的情况不断调整变化的。
300.伦敦绿带建设的成功离不开审时度势的人口引导策略。
301.在绿带建设初期,人口引导作用较为薄弱,明确绿带边界的政策并没有很好地削减人口增长带来的压力。
302.因此,紧接着进行了人口引导策略的调整,通过引导制造业转移和继续限制用地两项策略并行,成功减少了大伦敦的人口。
303.而后出现绿带内、外人口密度不均衡,大伦敦人口引导转移过多,人口政策相应做出调整,引导新产业在伦敦集聚,最终促成绿带内、外各区域人口密度趋向合理,也避免了绿带遭受过多的压力,从而成功限制住伦敦的城市扩张。
304.最后,伦敦绿带在建设过程中运用了多途径的城市人口引导策略,最终促成了限制城市扩张的结果。
305.其中,主要运用的途径有三点:绿带范围的划定本身是从限制用地的角度变相地抑制大伦敦的人口增长。
306.在伦敦绿带的建设过程中,还运用了建设新城的策略,被动地吸纳从大伦敦迁出的人口,通过重新分布产业来导入人口,主动将大伦敦的人口吸引到绿带外的区域中来。
307.并且为避免伦敦产业迁出后,因产业薄弱带来的问题,通过其他的产业平衡来稳定绿带内人口的增长。
308.多种途径的人口引导策略,最终与绿带一同发挥作用,实现了对绿带区人口规模的限制,也降低了伦敦地区人口增长对绿带区造成的压力。
309.04伦敦绿带限制城市扩张机制对我国城市规划的启示4.1坚持人口调控策略驱动与绿带建设相结合以控制城市规模在进行大城市绿带规划建设时,除了重视绿带本身的建设外,也要重视城市人口的调控。
310.在城市人口密度合理的前提下,统筹考虑绿带限制城市用地规模的作用,运用绿带的建设,防止人口疏散中可能出现的郊区快速扩张问题。
311.同时要考虑在城市用地规模限定下的人口规模,通过人口策略的驱动,动态地调控大城市的人口密度,减小人口增长对绿带造成的压力,并维持良好的城市环境。
312.4.2坚持动态的人口控制策略在大城市绿带建设过程中,宜采用弹性、动态的引导策略。
313.绿带的弹性策略主要包括两个方面的内容:在绿带建设初期,需要留有缓冲空间,用以疏导城市中增长的人口。
314.在划定的绿带内保留部分用地,作为未来发展需要的储备↺。
315.同时,绿带规划区域内可以允许一部分人口的安置和一部分土地的紧凑开发,用于缓解城市人口疏散到郊区和郊区人口增长带来的压力。
316.在这个过程中,要明确绿带与绿带内城镇的界限,有计划、有限制地容纳人口增长,防止过度开发导致侵占后续规划绿带用地。
317.在绿带建设中期的人口管理过程中,人口引导政策的强度,要根据城市发展的实际情况灵活调整,因地制宜。
318.对于人口增长压力不大的中小城市,产业可以就近布局在城市周边乡镇。
319.对于人口增长压力较大的国内一线、二线城市,可以通过在距离中心城市较远的区域规划产业园区的方式,将人口密集型工业整体迁出。
320.绿带中的人口引导不是让人口从城市完全疏散,而是通过人口引导达到一种新的人口密度平衡。
321.因此,在绿带建设的稳定期,应注重绿带内、外人口的平衡。
322.对于中小城市,其发展新产业的能力较弱,城市中需要保留一些原有的产业,以留住人口。
323.大城市则需要通过扶植新产业,通过产业结构升级来达到绿带内、外人口增长的平衡与长期稳定的目的。
324.4.3绿带建设中多种人口疏散策略并行在引导区域人口增长,保障城市绿带实施过程中,要通过被动吸纳的引导方式,为城市中疏散出的人口提供容纳的空间,让迁移的人口紧凑地集聚在新空间中。
325.尤其是在绿带区域建设过程中,可以通过被动引导的方式避免绿带区增长的人口在区域内过于分散,导致绿带最终被侵占。
326.多种方式共同吸纳人口,包括但不限于建设新城、建设新区、开发城市周边原有城镇,共同保障绿带建设的实施和城市人口的疏散。
327.此外,对于人口密度较高的大城市而言,其建设绿带要从人口聚集的动力出发,主动引导人口的增长,平衡区域人口。
328.在绿带建设过程中,通过引导城市内的部分产业外迁,在绿带外形成产业吸引力,将产业相关就业人口迁出,避免人口密度过高,对绿带产生压力。
329.另外,在城市中也应考虑设置新的产业,用以平衡绿带内、外城镇人口密度,避免城市产业迁出后城市人口的密度过低。
330.05结语本文以伦敦绿带为研究对象,分析了不同建设时期绿带对城市扩张的限制效果。
331.结果表明,无论是从城市用地扩张变化来评价,还是从人口增长变化控制的角度看,伦敦绿带最终都起到了良好的限制作用。
332.通过区域人口变化、人口引导策略和绿带建设过程,伦敦绿带能发挥抑制城市扩张的根本原因在于,通过对包括绿带边界、区域产业结构的不断调整,使绿带内、外各区域的人口增长保持一种长期、动态的平衡。
333.绿带的边界只是一种表现形式,需要从自身的产业结构调整中不断去适应更大区域的变化,从而完善绿带与城市共同组成的结构,维系区域中不同地区人口的协调发展。
334.从时间维度来看,更大区域的变化不仅是人口的集聚,更有可能是全球化产业的变局带来对城市人口的影响。
335.因此,要避免依据机械的人口增长来划定边界,从宏观的视角优化区域体系结构,最终促成人口的平衡,这才是伦敦绿带建设的内核☒。
336.笔者基于伦敦绿带限制城市扩张机制所提出的城市规划策略,仅是管中窥豹,但愿能为国内绿带规划建设以及城市开发边界的划定与管理提供一定的理论参考。
337.作者:张梦琪重庆市规划设计研究院城乡发展战略研究所专业技术人员,武汉大学城市设计学院在职研究生黄经南武汉大学城市设计学院副院长、副教授(通讯作者)邓丽重庆市规划设计研究院城乡发展战略研究所专业技术人员本文来源:城乡规划杂志社注明:本公众号转载文章仅用于分享,不用于任何商业用途。
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339.————————————编辑:雨影晨新。

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